机构：去年四季度上海改善型住宅市场成交活跃，酒店市场业绩稳中有升

东方网记者柏可林1月9日报道：1月9日，仲量联行发布行业报告，从办公楼市场、 住宅市场、零售物业市场、酒店市场等领域回顾2024年第四季度的上海房地产市场。报告显示，在楼市政策持续宽松的背景下，上海一手高端住宅市场成交表现活跃，体现出改善型需求对于高品质住宅的迫切追求。此外，零售租赁需求主要集中在运动服饰、潮玩杂货、二次元、宠物相关服务及产品和饮品烘焙等领域，高性价比且能带给消费者情绪价值的产品和体验受到了更多关注。

甲级办公楼

据调研，2024年四季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动升级需求，全市净吸纳量录得149,600平方米，全年共录得476,300平方米。报告认为：“租金下降的同时带动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，部分大面积租户获得有利的租约条款升级至新的办公空间。”四季度，中央商务区净吸纳量上升至约78,800平方米，非中央商务区净吸纳量录得约70,700平方米。甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略。

住宅市场

2024年11月，上海进一步放宽楼市政策，正式取消了普通住房和非普通住房标准，并同步扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。叠加9月下旬住房限购政策放松产生的积极影响，本季度购房情绪有所回升。

报告统计，四季度，上海整体一手住宅成交量同比增长13.9%。但受制于新增供应收缩的影响，2024年全年一手住宅成交量录得712万平方米，同比下降22.8%。高端市场方面，改善性需求持续释放下，四季度高端住宅成交录得1,937套。2024年全年高端住宅成交共录得5,711套，较去年全年增长85.8%。

报告认为，近期出台的一系列政策举措，包括放宽住房限购条件、优化住房信贷政策以及加大住房交易税费优惠力度，提振了市场信心并推动了购房需求加速释放。2025年的楼市政策是否会加大放松力度，取决于此轮市场复苏的持续性。在当前的政策环境下，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。同时，随着二手住宅成交势头企稳回升，高端二手住宅均价降幅有望继续收窄。

酒店市场

国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩稳中有升。根据上海统计局的数据，截至11月份，全市五星级饭店客房入住率同比增长1.3个百分点，平均房价同比增长2.6%，每间可出租客房收入同比增长4.6%，已基本恢复至疫情前水平。报告认为，由于上海出台了一系列刺激服务消费的举措，再加上国际游客的涌入，上海整体酒店市场业绩表现有望实现持续稳定的发展。

产业园区

四季度，上海产业园区净吸纳量录得103,400平方米，全年共计录得316,300平方米。面对近期高品质项目的集中入市以及租金的调整，更多租户，包括外资总部型企业，愿意重新评估其租赁策略。报告认为，价格驱动的搬迁、升级仍是主要的需求类型，行业需求以科技互联网企业为主，包括：集成电路、互联网、游戏等；政府平台类的产业孵化器及科研机构等需求仍较为活跃。

零售物业

2024年第四季度上海全市整体净吸纳量达到近15.7万平方米。全年净吸纳量为45.1万平方米，较2023年有所减缓。报告显示，2024年的租赁需求主要来自运动服饰、本土潮牌、潮玩杂货、二次元周边产品、娱乐体验、艺术文化展览、宠物相关服务及产品、平价餐饮和烘焙饮品等类别。仲量联行预计，短期内项目之间的表现分化将进一步扩大，运动服饰、平价潮牌、二次元及潮玩品牌预计将持续受到青睐，其门店扩张更为积极。

物流地产

总管2024年全年的上海物流地产市场，由于消费市场的缓慢复苏导致租户在租赁决策上普遍持谨慎态度，因此租赁活动减少。第四季度，嘉定、奉贤和松江细分市场共录得三个新项目竣工入市，全年新增供应达到创纪录的135万平方米。报告显示，虽然2024年上半年的新增供应主要集中在上海西部的细分市场，但下半年供应浪潮已蔓延至包括奉贤等其他细分市场。下半年奉贤共迎来两个新项目竣工入市，占全年交付面积的15%。

投资市场

2024年上海投资市场共完成103宗交易，成交总额达573.5亿元。今年成交由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达81%。在当前的上海投资市场环境下，各类业主包括民营企业和各类机构等，纷纷采取了以价换量的策略，对市场活跃度的拉动起到了积极作用。2024年的投资市场中，高净值人士与各类企业参与渐趋积极，不过多数机构投资者因多种考量仍持谨慎观望态度，其保守决策对市场交易规模与格局走向有一定影响。

在2024年上海投资市场中，办公资产表现突出，其成交金额占比达到 40%，成交宗数占比为 45%，稳居市场首位。随着人们对居住条件的重视程度显著提升，长租公寓等居住类资产顺势崛起。2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为 14%，成交宗数占比为 17%，已然成为上海投资市场的主流资产类别之一。此外，各自产类别投资占比呈现多样化格局，按成交金额排名前三的分别为办公（41%），长租公寓（14%）和零售物业（13%）。

从资金来源来看，外资占投资交易比重从2023年的6%上升至2024年的12%，呈现出较为积极的回归态势。2024年外资主要聚焦于商业和长租公寓等资产类别。从投资目的来看，2024年投资占比高达70%，而自用占比为30%。市场更加偏向于投资主导，显示出投资者对上海大宗资产增值潜力的信心。