天河海珠热点板块率先启动新盘攻势

　　进入2025年，广州市中心新房市场新增供应进一步提升。从1月首周各区多盘取得的新预售证来看，共有超13万m²的新房供应，其中，中心城区占新增供应的约46%货量。

　　市中心新房市场交投热点的荔湾、天河，均有新增供应补充市场。这批新取得预售证的新货，有望能为农历新年之后的行情提供较为充足的供应。

　　而从今年新增供应的热点来看，海珠的海珠西板块、天河的金融城、智慧城板块因供应较集中，将成为热点供应板块，有望在一二季度率先启动今年的新盘攻势。

　　2024年土地供应集中在中心区优质“靓地”。

　　海珠西板块成为新热点入市门槛或进一步降低

　　从市场供应来看，2024年土地供应集中在中心区优质“靓地”。合富研究院的统计数据显示，2024年中心区的成交规模占41%，对比2023年略增，这让今年楼市的新增供应将更集中在中心区。从市场推售节奏来看，海珠和天河的新盘或将率先亮相。

　　2024年，海珠有8个地块出让，其中有5个项目集中在海珠西板块。近期，广纸、东晓路、海珠客运站、大干围、三滘立交新品陆续传出规划设计以及即将上市等信息，预计将成为一、二季度海珠的高热度区域。

　　新产品的户型设计更新颖。

　　2024年以来，海珠区陆续有不少以120m²以下户型为主的刚需、刚改项目亮相，保利燕语堂悦、珠江海珠里、珠江金瑶台等提供了不少中小户型选择。

　　据合富研究院监测，2024年海珠新房主力成交总价段为500万元至700万元，户型区间主要是80m²至120m²的三至四房。

　　相比去年，今年将上市的新盘紧凑户型选择更多，预计将进一步降低入市的户型门槛。可以看到，近日海珠西多个“容积率超新规产品”亮相，起步户型面积在80多平方米，比起去年90多平方米的起步户型再次降低。其中，广纸地块的新项目越秀·熙悦江湾主打88~123平方米的产品，阳台率达20%，楼栋4梯五户设计，其中三户是88平方米的户型。东晓路地块项目越秀桂悦东晓同样主打紧凑型户型，主力为88m²、105m²、117m²的产品。

　　而从中交海珠三滘立交地块的控规来看，项目规划了7栋住宅，都是46～48层的超高层。其中1～3、6、7栋都是三梯五户设计，4栋、5栋密度相对低一点，三梯四户。绿城海珠客运站项目也透露预计在三四月推出。

　　总体来看，海珠西板块发展成熟、生活氛围浓厚，区域以成熟社区为主。新成交的这些地块大多小而精，新货体量对整体供应量影响有限。

　　此外，这些地块成交楼面地价相比往年普遍不高，基本控制在3.4万/m²以内，也让项目的性价比更加突出，对想在中心区置业的刚需刚改客户而言，增加了选择。

　　天河保持供应强度高端产品户型迎来更新迭代

　　值得关注的是，2024年成交的土地中，“产品使用率”全部100%以上。其中“产品使用率”能够达到100%~120%的土地成交建面319万m²，占全市比重72%;“产品使用率”能达到120%以上的土地成交建面125万m²，占全市比重28%。这也是今年新上市产品的特点，尽管户型面积门槛降低，但空间使用率更高，性价比也更高。即使是豪宅项目，也因大幅提高的使用率而迎来了户型更新迭代。

　　在2024年有8宗地块成交的天河，新增供应主要集中在金融城和智慧城。今年天河将延续近两年的供应热度和强度，预计将继续成为中心区新增供应的主力区域之一。除已经上市的世界大观三期地块，余下5个项目都排着队准备在今年上市。日前，去年11月出让的珠实天河智慧城项目，已经确定案名为珠实·天河都荟。据悉，项目首推两栋2梯5户的24层高层和两栋2梯2户的13~14层小高层，主打产品为72m²~152m²的三至四房，预计今年第二季度入市。

　　相比海珠而言，今年天河豪宅新品将是市场更加关注的亮点和热点。金融城随着起步区和东区地块的推出，以及珠实金融城东区地块、南方面粉厂地块、绢麻厂地块等新项目的入市，今年热度也将进一步上升。更值得期待的是，南方面粉厂地块是广州首个阳台占比可以做到30%的试点地块，绢麻厂地块阳台占比则是25%，随着金融城等多个高端楼盘的入市，高端定位加上超高使用率，让户型和产品设计的创意空间更大，也将进一步推动广州豪宅产品的更新迭代，增加市场的看点，甚至推动行业的升级和发展。

　　豪宅产品更新迭代速度加快。

　　市场观察今年中心区刚需刚改选择更多

　　整体来看，2025年广州楼市的新货供应将呈“一减一增”的特征。从机构的统计数据来看，今年总体新货供应量对比2024年将下调约两成，但“使用率超100%”的供应占比继续上升，达35%。

　　对于今年想置业的买家而言，这意味着入市门槛降低，但使用率增加让新产品的性价比更加凸显。尤其是在市中心区的供应占比还在持续提升的情况下，实现中心区置业将变得更加容易。可以看到，无论是海珠还是天河，不少新项目的户型定位集中在主流的刚需刚改需求面积段。事实上，自去年9月房地产政策组合拳形成合力不断落地以来，市场的回暖行情主要是因刚需刚改群体积极出手所致，今年新增供应调整到以满足刚需刚改人群需求为主也是适应市场变化之举，适销对路有利于激发更多的需求。

　　而除了期待今年春节后将上市的新盘外，可以看到，1月中上旬海珠、天河等市中心新房交投热点区域，仍有多盘以一口价、特惠房源等形式提供营销优惠促成交。所以，1月的市场行情也表明，如果在农历新年前入市，仍有机会买到优惠幅度较大的热销项目新房。

（文章来源：广州日报新花城）