青岛，最真诚的买房建议！
文/子木
今天开篇讲讲北方经济第一大省山东的明星城市，青岛。
这座城市是老朋友了，每年去山东，都要走一遍，吃吃青岛的鲅鱼水饺。山东的朋友一向热情，每次必须喝两顿再走，好客山东的印象一直存留心中。
这座城市我会从经济讲到楼市，再到购房建议和板块分析，写得深一些，全文5000多字，供大家参考。
青岛2024年经济表现还不错，前三季度，GDP是12399.1 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.6%。其中第二产业增长高达7.6%。
这些数据在二线城市，都算不错的成绩。
要知道北方大城能看的已经不多了。
青岛前面还有个天津，如果天津还保持现在的增速，那么青岛超越天津，上位北方第二城，是大概率事件。
再往前，就是与南京、宁波的角逐。
这两位都属于长三角二梯队大城，背靠长三角成熟产业链优势和人口红利，一个是历史老城，一个是工业强市，撼动难度较大。
所以青岛大概率会长期保持在全国12的位置，上下浮动。说实话，能有这个成绩，也算是不错的了。
因为近几年，国家政策要么给了长三角，要么给大湾区，要么是成渝城市群和中原省会城市，对于胶东半岛，并不过多关注。
这对于青岛的大城梦，有一些打击。
其次是青岛在城市运营逻辑上，跟很多城市一样，出现了“摊大饼”模式。
蓝色硅谷、高新区、西海岸等等大型项目一个接一个上，还把机场放在了很远的胶州，整个城市围绕着海岸线发展。
过去我给青岛的点评，就是三个字：
野心大。
野心大，有好有坏。好处在于，想折腾不服输，青岛想再次破局，挤进全国前十。
比如21世纪初，青岛势如破竹，2001年超过宁波，2002年甩开武汉，2005年超越成都，2008年跑赢无锡，重新攀升至全国第九，处于整个城镇体系的塔尖。如火如荼的七年时间，青岛的平均经济增速超过13%。
但野心大的另外一面，需要的真正的经济支撑。比如招商引资能跟上，培育出真正能打的企业出来，这才是经济发展的根本逻辑，但实际上这方面，还需要多努力。
前段时间，我去青岛，待了两天。打车路上问司机，你觉得青岛有什么不错的大企业吗？
司机说，“五朵金花”啊。
每每听到“五朵金花”，那感觉就和四大发明一样远古。这些年，青岛还是五朵金花坐镇，而新崛起的独角兽，歌尔、能链、卡奥斯、特来电、日日顺等等，虽有规模，对上下游产业链有一定拉动，吸引不少配套企业入驻青岛，但无法形成巨头带动产业群的作用。
而青岛四处拉骨架，在地利角度，分散了产业集群，没有形成汇聚力，这也是值得思考的一面。
比如黄岛，这是一个非常好的地方，又有风景又有历史，仅靠黄金海岸线，完全可以搞成青岛的后花园，形成一个以高端制造业为主的产业集群高地。
把最好的资源带进去，然后让青岛四区核心企业把总部分过去，提供相关的融资，研发，销售的功能。完全可以打造成一张王牌级产业高地。
实际上产业经济的确做上去了，但新的核心区的高度并没有打造上去，这会影响对外的人才虹吸力，从而阻碍产业配套能力的发育。
总之一句话，主城联动不足，新的核心区没有崛起，城市骨架太大，就没办法集中力量办大事。
不过青岛并不是没有破局的方法。
一方面，青岛继续发扬自己的优势，让产业形成错位竞争，比如海洋产业，目前国内能做的城市不多。南方有海南和深圳，而北方只有天津和青岛。
2023 年，青岛海洋生产总值占全市 GDP 比重达到 32.9%。青岛应当把握好机会，继续大力投资引入新技术，在这个产业形成高端产业集群。
海洋产业是未来产业，能创造巨大的经济效益，也是青岛破局的关键。
另一方面，凭借自己的一流环境优势，全力拿下潮流文化标签。影视、日韩朝饮食文化，化妆品，城市街道的小清新与浪漫，多元文化的服装及服装设计等等，将老城区变为文化重镇，提升旅游质感。市南、崂山、黄岛CBD化，提升城市高端产业定位。
文化输出非常重要，是虹吸外省人才的关键，青岛有底子，属于最早一批网红城市，但近些年暗淡很多，被成都、重庆、长沙、武汉、西安等接连超越，如果宣传能跟上成都，就有破局的力量。
其三就是我所说的，不要陷入“摊大饼”陷阱，把资源集中起来，重点把李沧到城阳的链接区域发展起来，打造内陆核心区，成为主城区的第三极，提升城市的厚度。
第三极承载核心产业的配套产业群，增长起来后，就会形成五区联动的效果，红岛和即墨也会被辐射，而李沧和城阳在解决人口居住问题的同时，又形成了经济的第三支柱。
以上三法，才是青岛的未来关键。只要青岛不学天津，用来做跳板，青岛就能焕发第二春。
接下来讲楼市。
青岛楼市这几年，伤透了大多数山东人的心。青岛房价在2018年时达到历史高峰2.5万/平米，大会之后便跌入回调通道，直至调整到现在，均价勉强维持在1.4万/平米左右。
跌幅竟高达44%，基本跌回2016年。
说实话，看到这份数据时，还是很震惊的，因为这个跌幅，基本在二线城市里，排名前三了。
为何跌幅如此之高？答案还是泡沫太大。
摊大饼的本质是“大兴土木”，炒地价，恰逢2018年青岛经济还不错，上合峰会也在青岛召开，一系列的概念炒作，将青岛送上神坛。
但摊大饼之后，就会形成庞大的库存泡沫，这将是拉跌房价最大的风险因素。我记得，2018年-2021年，青岛库存持续为“狭义库存全国第一”。
库存太大，极易导致楼市出现“断层”。遍布在市南到崂山沿海一带的一线海景房，5-7万每平米，贵的甚至高达9万多每平米，而城阳、西海岸一带，1万多均价的房子遍地都是。
这期间差了好几倍的价格。
而且远郊区大库存低房价的特性，也让更多的青岛市民不缺房，整体购买力从刚需转移到了改善面。
那么青岛到底还会跌吗？
我认为很难了。
一方面，青岛房价回调44%，已经跌到位了。具体表现在成交量，出现了连续3个月的反弹，而进了2025年，新二手房成交依旧保持反弹趋势，说明刚需已经在积极入场了。
另一方面，青岛库存在大幅缩小。存量库存，跌回至1030万㎡，按近12 个月成交量计算，存量去化周期约 16.7 个月，属于合理范围。
而新增库存，比如2025年的新房供应量，可能只有2022年的十分之一左右。2025年，市南、市北、崂山，普通改善和刚需能消耗的好房源，特别是现房准现房，并不多。
最后就是，崂山区和黄岛区等产业核心区的房价已经稳住了。比如崂山区，2024年，成交均价上涨了5.9%。而黄岛基本持平。跌得最惨的是市南和市北，属于老富人区，泡沫的最后一轮挤出。
整体来说，当下青岛买房时机还算不错，一些区域价格已经跌到抄底的阶段，但节奏上不用着急，因为青岛整体上涨的概念并不充分。
起码要在大盘，以及头部二线城市起步后，才会有所反应。也就是说，现在买房不亏，但不并意味着接下来会涨。
出现房价异动，青岛还要看2025年的大盘政策怎么出，属于城市轮动的中期节奏。
以下是青岛2025年，最真诚的买房建议：
1、在青岛买房，平度、莱西、即墨、胶州这四个区域非刚需不买房，如果你是这些区域的刚需，如果你的需求不是特别急迫，就等，等到真正需要的时候再买，因为这些区域长期看涨价很难，跌价却很容易。至于城阳和西岸是两个独立发展的板块，这两个板块每年都占据了整个青岛销量一半以上。说这些不是为了让大家随波逐流，而是想告诉大家在这些区域选房一定要谨慎，谨慎再谨慎，因为体量太大的话，稍不注意就容易掉坑里。
2、以前无论你是刚需、投资、改善，能选主城区就选主城区，但是现在不得不说的是，主城区也已经开始分化了，主要分化体现在新与旧之间的分化，板块与板块之间的分化。所以想在青岛买对房，请你记住一句话，无论你是想买主城区的哪个板块，能选新房次新房不要碰老破小，有学区的老破小不到万不得已也尽量不要去碰。至于板块选择，根据自己的预算，能往南走往南走，能往东靠就往东靠。
3、送给想在青岛买对房的朋友，十字箴言，“刚需不买大，改善不买小”，翻译成大白话就是不要再刚需的板块，刚需的楼盘买大面积作为改善，不要在改善的板块，改善的楼盘买最小面积，用来居住。买房之前一定要对自己手里的钱啊，有一个清晰的定位。
4、假如你现在手上有多套一般的资产，或是市南的老破大，或是崂山的老破小，再或者是郊区的大别野，请你抓紧处理掉。前者肉眼可见的是这些年一直在阴跌，后者是即使你现在降价甩卖也未必能卖的出去。在青岛买房不用太多，一个家庭最多配置一套或者两套核心板块的核心资产就足够了。现在的情况是买多不如买精，因为现在持有一套房子的成本真的太高太高了。
5、一套房子到底好不好，不用别人怎么说，一定要自己去走一走。这个选房逻辑，个人也一直在用外围配套，你就看交通、教育、医疗。购物哪个占的更多，你就去选哪一个。
6、首选大开发商，大物业内部要注重细节，容积率、绿化率，户型、开间尺寸，每个房间的大小以及装修，这些细节哪个处理的越好就去选哪一个，因为这些因素都很有可能，让你在下次换房的时候啊实现弯道超车。
7、青岛以前买房大家都会问涨不涨，现在买房你一定要清楚你买的这套房子，扛不扛跌。选房的过程，一定要谨慎。
8、市南区
位于青岛市区南部，是青岛的政治、经济和文化中心，是青岛的心脏地带，拥有完善的城市配套和高收入人口，市南区还拥有许多著名的景点，如栈桥、小青岛、五四广场等。
板块梯度
第一梯队：浮山湾区域
第二梯队：八大湖，大尧，镇江路
第三梯队：八大峡
9、市北区
市北区紧邻市南区，是青岛市的政治、经济、文化中心之一，区内有多个商业中心和大型购物中心，房价较市南区略低。
市北生活工作区—浮山后改善 老四方热闹，台东繁华的步行街在这里，房价2万-3万之间，新都心的房价偏贵。老破小的房价在1.5-1.8万之间。市北区有中央商务区，工作氛围比较好。
老四方区域的新房相对多些，比如湖岛、瑞昌路、水清沟板块有不少新房，如青岛滨海国际中心、青铁·云上观海、中国铁建中心、保利和颂、中车四方云汇等。均价2万左右的新房。想留青岛市区的可以考虑。浮山后房源不多，主要是改善群体居多，主打大户型、精装，后期想来次片区可考虑二手房，毕竟已经没啥地块可释放了。改善群体后期可多关注东李以及崂山张村河板块。
板块梯度
第一梯队：浮山后，图书馆
第二梯队：新都心，山东路，瑞海北路
第三梯队：长沙路，海岸路，台东，水清沟
10、黄岛区（西海岸新区）
黄岛是青岛市的西海岸新区，也是青岛市的经济技术开发区。区域拥有许多大型企业和工业园区，房价相对较低，具有一定的投资潜力。但发展不平衡，部分区域相对落后。
板块梯度
第一梯队：唐岛湾
第二梯队：灵山湾
第三梯队：西海岸开发区
11、崂山区
崂山区是青岛市的高科技产业园区，也是青岛市的旅游胜地。崂山区的人口较少，产业以高科技产业为主，房价较高，地理位置优越。崂山区是新型的富人区，房价四万以上一平左右，石老人海边景区在这里，崂山区的浮山前是典型的富人区，以麦岛为界限，一直到石老人，中国海洋大学浮山校区就在浮山前，位置非常好。崂山区居住成本很高，但是崂山区非常大，也有很多偏僻的地方、农村的地方。
板块梯度
第一梯队：石老人，麦岛
第二梯队：张村河，辽阳东路
第三梯队：海尔路，汽车东站，高科园，海洋大学
12、李沧区
李沧区进出青岛的咽喉之地，交通特别方便。是青岛市的工业区和住宅区，有较多的工厂和企业，交通便利，房价相对较为适中。发展也很快，有许多高科技企业和高校，各种设施都很完善。房价相对适中，适合刚性需求。但经济总量在全市较差，经济发展相对缓慢。
板块梯度
第一梯队：金水路，九水路
第二梯队：东李，世园
第三梯队：北客站，李村，十梅庵，楼山
13、城阳区
城阳区是青岛市的新兴城区，也是青岛市的工业园区。城阳区的人口较多，产业以工业为主，房价较低，地理位置还可以，交通便利，商业发达。
板块梯度
第一梯队：城阳中心城区，白云山
第二梯队：丹山，夏庄
第三梯队：上马，惜夏，高新区
14、即墨区
即墨区历史悠久，是山东省政府批准设立的首批省级经济开发区，以汽车、纺织服装、商贸物流、信息技术、现代海洋、生物医药等为主导产业。但部分区域尚待开发，居民平均收入偏低。
产业聚集地，适合刚需和工作需要购房者
板块梯度
第一梯队：城西，即墨老城
第二梯队：创智新区，蓝色硅谷，环秀街道
第三梯队：和平，济新区，汽车产业园
篇幅有限，今天先讲到这里，想把青岛讲透一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。
大家也可以到星球提问，星球关于什么房子能买，什么地段有价值，都会有详细的解释。
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