四环洋房 核心发展带超高使用率

2024年11月29日是个值得记住的日子，这一天北京拍卖了有限售价格的一宗商品住宅土地，之后至今所供应的商品住宅地块再无限售价格。

简单讲一下限售价格是什么意思。比如，一宗商品住宅用地要拍卖，这块地在上架拍卖前已经有了未来开发成商品房的销售价格限制，如8.3万元/平米。这也就意味着无论这个地块未来何时开发成商品房项目开盘销售，最终全盘住宅部分的销售均价都不能超过限定的8.3万元/平米。

2024年11月29日位于南四环新宫地铁站南侧不远的这宗地完成拍卖后至今，北京的商品住宅用地就没有这个限售价格了。当然以后还有没有我不知道，但至少至今是没再有过。

有限售价格的新宫地块给出来的未来销售均价8.3万元/平米，而后续的地开发成新盘卖10万也不是不可能，毕竟价格限制条件没了。

就这几天，随着新宫地块最终定名为建发金茂·观宸，整个四环乃至整个北京，现阶段还有限价条件的商品住房终于揭开了面纱。

新宫是怎么样的地界？我先来讲一讲这件事。

可以去看看2024年初丰台区发布的政府工作报告。在区政府工作报告中，大致提及了四个核心发展带——丽泽、丰科园、南中轴、河西。虽然截至我写这篇稿子的时候，2025年的区政府工作报告还尚未发布。但是，我相信这四大板块依然会是丰台发展的重中之重。

建发金茂·观宸所处的位置就是南中轴发展带。而区域的另一个名字可能知名度会更高一些，首都商务新区核心区。2024年首都商务新区内的重点事情有两件，一件是四环内博物馆群等场所的规划建设，一件是四环外观宸周边南苑森林湿地公园的建设。

南苑森林湿地公园在区政府工作报告中的描述为，以南苑森林湿地公园为核心，打造首都南部最大公园群落。这也是为何我们一直说北奥森、南南森的出处。

南森的核心是哪儿？答，新宫。因为新宫现有南四五环唯一的双南北贯穿动脉级别地铁，4号线与19号线。因为新宫现有万达广场、大悦春风里双商业。因为新宫前有天悦壹号、建发璟院，后又有建发金茂·观宸这样的高品质商品住宅群。片区内最好的配套、商品住宅都在这儿。

新宫的优势是什么？4、19两条地铁线自新宫向北，途径金融街、海淀。这俩地方有品质新房能卖8万来块钱一平米么？这俩地方能有‘黑科技’超高使用率么？这俩地方假如真能做到8万+、‘黑科技’超高使用率，买的到么？

新宫的住宅顶配，就是当下的建发金茂·观宸。

第一， 当下最好的位置。观宸在首都商务新区这个板块内，北临万达与地铁口，东望南森，区域内没有比观宸位置更好的住宅地块供应。我说过，京楼位置大于一切。

第二， 当下最靠谱的价格。2年前新宫区域给的参考均价就是8.3万元/平米，2年多之后的今天还是8.3万元/平米。况且，观宸之后还能不能有限售价格的供地是未知的。

第三， 当下最优质的户型产品。观宸有几栋楼是11层以内的小洋房，户型产品为使用率超高的115平米四居，这应该是整个四环都不多见的入门级别四居。能做到115平米四居，得益于户型的南北‘黑科技’充足~

第四， 当下最优质的社区品质。先说好，观宸项目的图片资料我真的一张没看到。不过，项目方友人给我看的图片，都是些同品质外地项目的图。比如，大门楼子、大水系、小凉亭、下沉会所、传统建筑工艺等。我是这样认为的，要是观宸未来没这些玩意儿，给我看什么？肯定有啊~所以，相信我，观宸的社区园林、建筑工艺等品质层面，肯定是区域内最高标准之一。

据了解，建发金茂·观宸户型产品有约110平米三居、115-165平米四居，说是精装交付标准未定，但我个人忙猜肯定是高标准值得期待。项目目前处于前期准备工作，展示中心已经开放，样板间计划春节后开放。

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